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柔軟な対応で問題解決までお付き合いします!
お気軽にご相談ください。

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【地主様へハウスメーカーが提示する利回り等の嘘】

新年度を迎えて冬物スーツを大量にクリーニング屋さんに持って行き、春物スーツを準備していると、ネクタイが大量に有り過ぎて後輩に譲るネクタイと今年度一軍入りするネクタイとを分けていると懐かしいネクタイが出てきた。過去に地主さんから御相談がありその御礼の品として頂いた品だ。私には渋過ぎてもう少しばかりアダルティになってから一軍入りにしようと思いしまっていた

前置きはこれくらいにして、今回はその地主様からのご相談内容を書きたいと…御相談内容は
【現在空き地があり利回りのよい投資をしなくてはと考えていたところハウスメーカーから投資用物件の建築を提案された、またコインパーキング業者から借地(土地借り上げ)提案を受けている
高田君の意見が聞きたい】
というものだった
見積りを拝見すると
投資用物件建築費用8000万円
年間家賃収入800万円【家賃保証○○年】
利回り10%をお約束!
建築費用は土地を担保に1%での融資!
入居者は弊社が責任をもって斡旋します
万が一入居者がつかなくても年間家賃800万は必ず入ってきます!
というもの。 
一方コインパーキング業者は
年間350万円で借り上げます!
というもの。
私が地主さんにお伝えしたのは
高田君:【地主様、例えばですが今この土地を売却したとすると公示価格ではなく路線価額だとしても6000万ですつまり、ハウスメーカーの提案は単純な表面利回りで800万÷14000万=5.7%です
また借入利息などを考慮すれば4%です。将来の家賃下落や空室リスクを考えれば投資とは言えません。つまりハウスメーカーは利回り計算に本来考慮しなければいけない地主様の土地代金が入っていません。見せかけの利回りです。あまり言いたくはありませんが家賃保証も○○年とありますが客付けが悪いとなると家賃保証額を下げられると思いますよ。 家賃保証はするが家賃保証額を下げないとは契約書に記載されてませんので…】
高田君:【コインパーキング業者の提案は新しくこちらで機械を設置する費用等は含まれていません。単純な借地契約で10年となっています。つまり利回り350万÷6000万=5.8%です。なので下手にリスクの高いハウスメーカー建築よりは良いと思います】
地主様:【しかしな〜ワシも歳やから相続税対策もしとかなあかんかな思ってんねん】
高田君:【それならばこの土地は一旦コインパーキング業者に借り上げさせて、この土地を担保に銀行から融資を受けて中古一棟物件購入の頭金に入れながら□造△年築○○円程度の中古一棟物件を購入しましょう。あの土地は月極ではなく、コインパーキングですので建築と将来なっても解約の手間もありませんし】
地主様:【何か面倒くさいな〜他の手ない?利回りは10%前後は欲しいねんけど8%でいいから】
高田君:【では、あの土地にハウスメーカーではなく御自身で投資用物件を建築しましょう!銀行から融資を得て相続税対策もかねて!1番ストレートです、まずは設計士と間取を、私と家賃を、
建築会社と建築費用を、税理士と相続税対策を、銀行に融資相談をして下さい】
地主様:【高田君ついて来てくれへん?】
高田君:【ネクタイ買ってくれるならいいですよ】
後日…
地主様:【この前サンキューやで、結局コインパーキングだけにしたわ。相続税言うほどかからんみたいやし後は長男がやりよるやろ思ってな、あっこの前の約束のネクタイな】
高田君:【有難うございます!開けていいですか?】
地主様:【見て見て^ ^】
高田君:【…茶色て、渋過ぎですやんかっ!】
茶色のネクタイが似合う年齢
茶色のネクタイが流行りなる年度は
いつなのか…考えながら
今年も一軍入りは…… 
ない❗️
終わり
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不動産投資で必ず行う【残置物撤去】の賢い方法

桜の開花宣言と子供の入園式…そう、春である。

初々しい新社会人達が新学生達がスーツカンパニーで親御さんとスーツを選んでいる。世の中が新しいスタートに少し浮き足立っている。
スタートがあればゴールもあるわけで定年退職の方々お疲れ様でした。逃げ切りましたね。。
定年を迎え、
【親から相続を受けていた実家の戸建もそろそろ売却を諦めて買取に出そう】ってことで3月には売却諦め戸建を3軒買わせて頂きました。
何故に10年も8年も売却仲介にこだわったのか…
見せかけの専属媒介契約をもらいたいだけの不動産屋さんから高い売却金額を提示され売却仲介に出して10年や8年間決まらなかったらしいです
不動産屋さんの提示金額は【売れたらいいですね】の金額なので売却の際は、
↓【売れたらいいですね金額】→募集3ヶ月
↓【売れるだろう金額】→募集3ヶ月
↓【必ず売れる金額】→買取金額
を最初に把握しときましょう
半年で売れない物件は5年経っても売れませんし、固都税と時間が無駄ですし建物価値を下げてしまいますよ
そんなこんなで3月は戸建3軒を買わせて頂きましたがその内の1軒が大量の残置物有り物件でした。私は大量の残置物を「好きなだけ置いていって下さい、後はこちらで処分致します」と引き受けた後に業者さんに依頼します。皆さんはどうされてますか?
今回はこの【残置物処理費用】が最も安くなる方法をご紹介
まずよくあるのは
①引越し業者さんに引越しから残置物処理を依頼
②遺品整理業者さんに残置物を依頼
③リサイクルショップ業者さんに依頼してから残置物だけを処理業者に依頼
ですが…
①は戸建4Lだと30万か安くて20万を支払います
②は何だかんだで15万か安くて10万支払います
③はトータル12.3万支払います
私の場合は
・古物オークション市場に持込ます
・小物はネットで売却
・その他の物はネットで譲ります
・例外として使えない自販機は鉄クズ屋さんへ
・売却や譲れないもので大型は処理、小物はリフォーム時のゴミと一緒に処理します
結果はプラス10万ってとこですね…
手間や時間がかかるのが心配な方は全く同じ動きを個人でしてくれる方をご紹介致しますよ
手間代がかかるのでマイナス8万くらいにはなりますが①②③よりは必ず安くなります
ゴミだと思っているその古い時計が8万に
よく分からないその古本が1万に
よく分からない古い箪笥が10万に
なったりします
リフォームの見積りを取るのに半月はかかるのですから勉強がてらにやってみては?
マイナス30万がプラス10万なら差額40万です
私に不動産を売却の際は残置物撤去の費用は必要ありませんが、単純売却ですと通常は売主さんが残置物撤去をしなければなりません
しなければ処分費用を売却金額からマイナスされます(30万円程度)
不要な不動産
不要な残置物
煩わし不動産権利関係や相続手続き…
そろそろ【売れたらいいですね金額】は諦めて弊社に全てお任せ下さい
兵庫県内なら必ず買取金額を提示致します!!
その残置物
見る人見れば 
宝かな 
字余り。。
終わり
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不動産投資で必ず行う【残置物撤去】の賢い方法

桜の開花宣言と子供の入園式…そう、春である。

初々しい新社会人達が新学生達がスーツカンパニーで親御さんとスーツを選んでいる。世の中が新しいスタートに少し浮き足立っている。
スタートがあればゴールもあるわけで定年退職の方々お疲れ様でした。逃げ切りましたね。。
定年を迎え、
【親から相続を受けていた実家の戸建もそろそろ売却を諦めて買取に出そう】ってことで3月には売却諦め戸建を3軒買わせて頂きました。
何故に10年も8年も売却仲介にこだわったのか…
見せかけの専属媒介契約をもらいたいだけの不動産屋さんから高い売却金額を提示され売却仲介に出して10年や8年間決まらなかったらしいです
不動産屋さんの提示金額は【売れたらいいですね】の金額なので売却の際は、
↓【売れたらいいですね金額】→募集3ヶ月
↓【売れるだろう金額】→募集3ヶ月
↓【必ず売れる金額】→買取金額
を最初に把握しときましょう
半年で売れない物件は5年経っても売れませんし、固都税と時間が無駄ですし建物価値を下げてしまいますよ
そんなこんなで3月は戸建3軒を買わせて頂きましたがその内の1軒が大量の残置物有り物件でした。私は大量の残置物を「好きなだけ置いていって下さい、後はこちらで処分致します」と引き受けた後に業者さんに依頼します。皆さんはどうされてますか?
今回はこの【残置物処理費用】が最も安くなる方法をご紹介
まずよくあるのは
①引越し業者さんに引越しから残置物処理を依頼
②遺品整理業者さんに残置物を依頼
③リサイクルショップ業者さんに依頼してから残置物だけを処理業者に依頼
ですが…
①は戸建4Lだと30万か安くて20万を支払います
②は何だかんだで15万か安くて10万支払います
③はトータル12.3万支払います
私の場合は
・古物オークション市場に持込ます
・小物はネットで売却
・その他の物はネットで譲ります
・例外として使えない自販機は鉄クズ屋さんへ
・売却や譲れないもので大型は処理、小物はリフォーム時のゴミと一緒に処理します
結果はプラス10万ってとこですね…
手間や時間がかかるのが心配な方は全く同じ動きを個人でしてくれる方をご紹介致しますよ
手間代がかかるのでマイナス8万くらいにはなりますが①②③よりは必ず安くなります
ゴミだと思っているその古い時計が8万に
よく分からないその古本が1万に
よく分からない古い箪笥が10万に
なったりします
リフォームの見積りを取るのに半月はかかるのですから勉強がてらにやってみては?
マイナス30万がプラス10万なら差額40万です
私に不動産を売却の際は残置物撤去の費用は必要ありませんが、単純売却ですと通常は売主さんが残置物撤去をしなければなりません
しなければ処分費用を売却金額からマイナスされます(30万円程度)
不要な不動産
不要な残置物
煩わし不動産権利関係や相続手続き…
そろそろ【売れたらいいですね金額】は諦めて弊社に全てお任せ下さい
兵庫県内なら必ず買取金額を提示致します!!
その残置物
見る人見れば 
宝かな 
字余り。。
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【リフォーム店】の選び方

私が不動産買取をさせて頂いた後は、賃貸物件として世の中に登場します。権利関係を整えて、残置物を撤去し、土地境界を確定し、設備を新調しながら間取から何から何まで【リフォーム】します。

このリフォームが、このリフォーム代金が、不動産投資の成功を握っていると言っても過言ではなく重要ポイントです。ではその重要ポイントを担う【リフォーム店】の失敗しない選び方ですが
①大手には頼まない、高いだけ…これは建築もしかりです。補償が大手だと安心…同じです
レスポンスが大手は遅いです、スピードのある業者さんを見つけましょう。小さなお願いに即対応してくれる業者さんかどうかが大事です
②リフォーム窓口は1人の方に
大手→工務店→手配屋さん→職人の流れの中で
職人に直接は安いですが部分工事以外は手配屋さんにお願いしましょう。工務店は建築には向いてますがリフォームには向いてません。
建築の場合は
建築士→手配屋さん→職人の流れもありますが今回は省略
③現場をしっかり管理する手配屋さんを選びましょう。現場の職人さんに仕事を出したまま現場にほとんど来ない手配屋さんは結構います。直接職人さんに頼まずに手配屋さんを通すのですからしっかり現場を仕切る手配屋さんを選びましょう。
どうしたら現場に来る手配屋さんと分かるのか?
職人さんと話をしたり、リフォーム中に現場に行けば分かります 笑
④集客にお金を使っているリフォーム屋さんも辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りやラジオCMや、大きな看板、地域最安値的な…
例えばですがポータルサイトで一括見積りをとって1番安い見積りの手配屋さんにお願いしたとして、その手配屋さんはポータルサイトに成約代金として約10%の広告代を支払う訳です。そのお金は私達が支払う見積りの中に入っていますし、後から何かしらで請求されます
⑤手配屋さんの得意エリアを考えよう。事務所が姫路で現場が大阪なら、いつも仕事を発注する職人さんでなく大阪近くの職人さんになる可能性。
またいつもの職人さんなら交通費がかさむ可能性があります。手配屋さんの得意エリアを考えて手配屋さんにお仕事をお願いしましょう
私の場合は姫路〜明石、明石〜中央区、中央区〜尼崎と手配屋さん3人にエリア別でリフォームをお願いします。何かあった時に手配屋さんが近くだと安心ですしね
⑥オススメはしませんが、私の場合はリフォーム内容が決まると全額現金で代金をお渡しします。
それだけリフォームを任せる方を信用していますし、それだけ信用している方でないと一緒に仕事はできないかと…業界的に翌々末日支払い…とか資金繰が大変な業界です。信用した分だけ信用してくれるんではないでしょうか。契約書も500万以下の工事ではまいたことないです…
⑦高いと思った時だけ、相見積もりを。基本的に相見積もりは仕方ないと思いますが…不動産投資における資金計画でリフォーム代金が計画通りなら安い業者さんを見つける動きはやめましょう。いつも動いてくれている業者さんにそのまま任せましょう
⑧業者さんの得意分野や苦手分野を考えよう。
たまにあるのですが、とある業者さんは大工工事が絡むとリフォーム代金が高くなります。職人さんの中にある程度の金額で動いてくれる大工さんがいないのでしょう。クロス等は安いんですが…そういう場合はマンションリフォームをお願いして戸建リフォームはお願いしません
⑨親しい方からの紹介でリフォームをお願いするのはやめましょう。あくまでパートナーです。
会社に嫁さんを入れる社長と同じです 笑
(従業員目線)
何かあった時に、何かしら言いにくい関係はパートナーではないと思います
⑩不動産屋さんの紹介でリフォームを頼むのは辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りと同様の理由です
つまり、電話帳などで見つけたり、不動産投資をしている方からのご紹介がベストかと
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【リフォーム店】の選び方

私が不動産買取をさせて頂いた後は、賃貸物件として世の中に登場します。権利関係を整えて、残置物を撤去し、土地境界を確定し、設備を新調しながら間取から何から何まで【リフォーム】します。

このリフォームが、このリフォーム代金が、不動産投資の成功を握っていると言っても過言ではなく重要ポイントです。ではその重要ポイントを担う【リフォーム店】の失敗しない選び方ですが
①大手には頼まない、高いだけ…これは建築もしかりです。補償が大手だと安心…同じです
レスポンスが大手は遅いです、スピードのある業者さんを見つけましょう。小さなお願いに即対応してくれる業者さんかどうかが大事です
②リフォーム窓口は1人の方に
大手→工務店→手配屋さん→職人の流れの中で
職人に直接は安いですが部分工事以外は手配屋さんにお願いしましょう。工務店は建築には向いてますがリフォームには向いてません。
建築の場合は
建築士→手配屋さん→職人の流れもありますが今回は省略
③現場をしっかり管理する手配屋さんを選びましょう。現場の職人さんに仕事を出したまま現場にほとんど来ない手配屋さんは結構います。直接職人さんに頼まずに手配屋さんを通すのですからしっかり現場を仕切る手配屋さんを選びましょう。
どうしたら現場に来る手配屋さんと分かるのか?
職人さんと話をしたり、リフォーム中に現場に行けば分かります 笑
④集客にお金を使っているリフォーム屋さんも辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りやラジオCMや、大きな看板、地域最安値的な…
例えばですがポータルサイトで一括見積りをとって1番安い見積りの手配屋さんにお願いしたとして、その手配屋さんはポータルサイトに成約代金として約10%の広告代を支払う訳です。そのお金は私達が支払う見積りの中に入っていますし、後から何かしらで請求されます
⑤手配屋さんの得意エリアを考えよう。事務所が姫路で現場が大阪なら、いつも仕事を発注する職人さんでなく大阪近くの職人さんになる可能性。
またいつもの職人さんなら交通費がかさむ可能性があります。手配屋さんの得意エリアを考えて手配屋さんにお仕事をお願いしましょう
私の場合は姫路〜明石、明石〜中央区、中央区〜尼崎と手配屋さん3人にエリア別でリフォームをお願いします。何かあった時に手配屋さんが近くだと安心ですしね
⑥オススメはしませんが、私の場合はリフォーム内容が決まると全額現金で代金をお渡しします。
それだけリフォームを任せる方を信用していますし、それだけ信用している方でないと一緒に仕事はできないかと…業界的に翌々末日支払い…とか資金繰が大変な業界です。信用した分だけ信用してくれるんではないでしょうか。契約書も500万以下の工事ではまいたことないです…
⑦高いと思った時だけ、相見積もりを。基本的に相見積もりは仕方ないと思いますが…不動産投資における資金計画でリフォーム代金が計画通りなら安い業者さんを見つける動きはやめましょう。いつも動いてくれている業者さんにそのまま任せましょう
⑧業者さんの得意分野や苦手分野を考えよう。
たまにあるのですが、とある業者さんは大工工事が絡むとリフォーム代金が高くなります。職人さんの中にある程度の金額で動いてくれる大工さんがいないのでしょう。クロス等は安いんですが…そういう場合はマンションリフォームをお願いして戸建リフォームはお願いしません
⑨親しい方からの紹介でリフォームをお願いするのはやめましょう。あくまでパートナーです。
会社に嫁さんを入れる社長と同じです 笑
(従業員目線)
何かあった時に、何かしら言いにくい関係はパートナーではないと思います
⑩不動産屋さんの紹介でリフォームを頼むのは辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りと同様の理由です
つまり、電話帳などで見つけたり、不動産投資をしている方からのご紹介がベストかと
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【司法書士】の選び方

先日の話、ある物件を購入しようと買付証明書を売主元付の不動産屋に流し、諸条件がまとまり契約日まで決まっていた案件があった。

不動産購入時はもちろん不動産登記をするので司法書士に依頼する。通常は買主の登記は買主が司法書士を選ぶが、買主が司法書士の知り合い等いない場合は仲介業者が紹介したりする事もある。
しかし、今回の案件は契約日が決まり売主元付業者から「弊社指定の司法書士でお願い致します」と。。は?と思いながら「司法書士からの見積り見てから考えるわ」と伝え、出てきた見積りがまあ高い…兵庫県の元付さんではないからなのかどうかは分かりませんが馬鹿にしてる⁈と思いながら「高いからこの司法書士無理!」と伝えると
「この物件は司法書士指定なんです」と…
は?売主司法書士ちゃうし何がしたいねんと思いながらやんわり「司法書士指定なら物件概要に書いといて下さいよ。この司法書士じゃないと契約できないなら必ず必要な項目になるわけやし、そもそも司法書士指定思ってなかったから知り合いに頼んでて見積りを知り合いの司法書士からもらってます。ちなみに指定の司法書士より9万も安いんですけど…買主指定の司法書士にして頂くか指定の司法書士さんに同じ金額でしてもらうか、どちらかにして下さい」と伝えた。売主元付から折返しの電話が…「やっぱり無理で…」と。「分かった分かったもうええわ。今回の契約ななしでいいわ」と伝えると「9万安くします(知り合いの司法書士と同額)」と…
今司法書士に聞いてないよな…安くする権利がなんで売主元付不動産屋にあんねん…と思いながら金額下がったし、まあええわと。。
まとめます
今回の売主元付不動産屋は司法書士の料金に自分達の紹介料を上乗せしてバレないと思い請求をかけてきました。買主が司法書士に支払い、その後に司法書士から元付業者に上乗せをバックすると
ハッキリ言ってグズグズ関係なんでしょうね。
今時流行らない昭和なやり方ですが今も有り。
司法書士見積りの見わけ方ですが、大きく
【登録免許税】【報酬額】にわかれます
登録免許税は買主が支払う税金を司法書士に預けてるだけですので払いましょう!
買う物件種類や課税標準額や相続うんぬんや担保設定により上下しますので無視!この数字を吹かされる事はあまりないです。司法書士免許飛ぶので…
ポイントは【報酬額】ですが司法書士はこの【報酬額】に制限なくいくらでも請求できちゃいます。。
だ、か、ら 不動産屋と司法書士がズブズブだと不動産屋が司法書士の報酬額に上乗せし放題なわけです。相場ですが中古戸建購入を現金だとすると
【報酬額】だけで2万〜5万くらいです
私は3万以下でしかお願いしません。。
今回はここが11万でした。。9万下げてもらいましたが…
司法書士に登記を頼む時は【報酬額】を見て下さいね。項目をちらす場合もありますので【登録免許税】以外を合計して判断して下さい。高いと思ったら相見積もりも有りですよ
※余談ですが過払い金請求140万までしか司法書士は弁護士の代理でしてはいけないと最高裁判決…過払い金請求してた司法書士が過払い金請求を受ける時代になりましたね
私には頼りになる司法書士が3人います
報酬額上乗せなしで 笑 
ご紹介致します(^ ^)
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【司法書士】の選び方

先日の話、ある物件を購入しようと買付証明書を売主元付の不動産屋に流し、諸条件がまとまり契約日まで決まっていた案件があった。

不動産購入時はもちろん不動産登記をするので司法書士に依頼する。通常は買主の登記は買主が司法書士を選ぶが、買主が司法書士の知り合い等いない場合は仲介業者が紹介したりする事もある。
しかし、今回の案件は契約日が決まり売主元付業者から「弊社指定の司法書士でお願い致します」と。。は?と思いながら「司法書士からの見積り見てから考えるわ」と伝え、出てきた見積りがまあ高い…兵庫県の元付さんではないからなのかどうかは分かりませんが馬鹿にしてる⁈と思いながら「高いからこの司法書士無理!」と伝えると
「この物件は司法書士指定なんです」と…
は?売主司法書士ちゃうし何がしたいねんと思いながらやんわり「司法書士指定なら物件概要に書いといて下さいよ。この司法書士じゃないと契約できないなら必ず必要な項目になるわけやし、そもそも司法書士指定思ってなかったから知り合いに頼んでて見積りを知り合いの司法書士からもらってます。ちなみに指定の司法書士より9万も安いんですけど…買主指定の司法書士にして頂くか指定の司法書士さんに同じ金額でしてもらうか、どちらかにして下さい」と伝えた。売主元付から折返しの電話が…「やっぱり無理で…」と。「分かった分かったもうええわ。今回の契約ななしでいいわ」と伝えると「9万安くします(知り合いの司法書士と同額)」と…
今司法書士に聞いてないよな…安くする権利がなんで売主元付不動産屋にあんねん…と思いながら金額下がったし、まあええわと。。
まとめます
今回の売主元付不動産屋は司法書士の料金に自分達の紹介料を上乗せしてバレないと思い請求をかけてきました。買主が司法書士に支払い、その後に司法書士から元付業者に上乗せをバックすると
ハッキリ言ってグズグズ関係なんでしょうね。
今時流行らない昭和なやり方ですが今も有り。
司法書士見積りの見わけ方ですが、大きく
【登録免許税】【報酬額】にわかれます
登録免許税は買主が支払う税金を司法書士に預けてるだけですので払いましょう!
買う物件種類や課税標準額や相続うんぬんや担保設定により上下しますので無視!この数字を吹かされる事はあまりないです。司法書士免許飛ぶので…
ポイントは【報酬額】ですが司法書士はこの【報酬額】に制限なくいくらでも請求できちゃいます。。
だ、か、ら 不動産屋と司法書士がズブズブだと不動産屋が司法書士の報酬額に上乗せし放題なわけです。相場ですが中古戸建購入を現金だとすると
【報酬額】だけで2万〜5万くらいです
私は3万以下でしかお願いしません。。
今回はここが11万でした。。9万下げてもらいましたが…
司法書士に登記を頼む時は【報酬額】を見て下さいね。項目をちらす場合もありますので【登録免許税】以外を合計して判断して下さい。高いと思ったら相見積もりも有りですよ
※余談ですが過払い金請求140万までしか司法書士は弁護士の代理でしてはいけないと最高裁判決…過払い金請求してた司法書士が過払い金請求を受ける時代になりましたね
私には頼りになる司法書士が3人います
報酬額上乗せなしで 笑 
ご紹介致します(^ ^)
終わり
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【究極の借地それは沖縄軍用地】

神戸で飲食店を経営していた友人が諸事情で沖縄の不動産屋で修行を始めて早いもので半年。

彼が沖縄へ旅立ってから会いに行けてなかったので彼に会いに沖縄へ。
沖縄へ行ったのはケツメイシのライブぶりだったが中国や台湾人だろう人達で溢れかえっていた。
神戸にはない活気が感じられたと同時に少し焦りを感じた。
そんな中、友人が1人の不動産王を紹介したいと晩御飯を不動産王を含めた3人で食べる事になった。不動産王との会話の中で衝撃を受けた話が【沖縄の軍用地】だ。
不動産王は私の親父くらいの年齢で70歳手前くらいの年齢だろうか…現在までの不動産投資の経験話をストレートにお話頂けた。
そのお話の中で【沖縄の軍用地】は世の中に絶対はないが【沖縄の軍用地】ほど安心安全な投資はないという話…
以下【沖縄軍用地話まとめ】
①固定資産税は0円
②毎年少しずつ確実に借地料が値上りする
③海側はアメリカ兵のヴィラ建設などで値上り率借地料も高い
④爆弾倉庫など重要施設の土地は借地料が高い
⑤借地料を支払っているのは日本国、つまり借手が国なので確実に借地料が入る
⑥土地が返還されるまで永遠に借地料が入る
つまり空室率や値下がりや滞納の心配は一切ない
⑦返還されたとしてもアウトレットなどの施設が過去建築され高値で取引された事例が…
また、いくらでも買手はいる。返還されたとしても高値はまず間違いないし、全エリア返還はない
⑧購入の際には銀行が自己資金なしでも全額融資をしてくれる
⑨登記されている沖縄軍用地面積を全て足算し現在の沖縄と照らし合わせると沖縄は埋め立てをして広くしなければならないらしい 笑
⑩公図はあるがめちゃくちゃらしい
つまり…1度【沖縄軍用地】が手に入れば、ランニングコスト0円で毎年値上りして、空室率を気にする事なく返還されるまで永続的に借地料が入り万が一返還されても高値で取引される土地
購入に自己資金すら必要としない…
【沖縄軍用地】投資対象としては最強である
ならば【沖縄軍用地】を買いたい…しかし
所有者はまず売らない、死ぬまで…とのこと
基地返還を求めてデモをしている人達に対して不動産王は黙って見ている…嫌われたくないのでとの事
今日も不動産王は不動産屋から声がかかり沖縄物件の下見をしに行くとのこと…
「わしは君らみたいに賢くないからな…ただな、買おか思う物件は見ただけでパーッとなんねん…
あれや、あれ、綺麗な女の人見た時と同じや!」
いつか、不動産王の様になりたいと伝えると
「君はなるな 目みたら分かる」…
有難い…頑張ろ 俺も。。
パーッとなる物件探しを。
刺激を受けた晩御飯だった。
終わり
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【究極の借地それは沖縄軍用地】

神戸で飲食店を経営していた友人が諸事情で沖縄の不動産屋で修行を始めて早いもので半年。

彼が沖縄へ旅立ってから会いに行けてなかったので彼に会いに沖縄へ。
沖縄へ行ったのはケツメイシのライブぶりだったが中国や台湾人だろう人達で溢れかえっていた。
神戸にはない活気が感じられたと同時に少し焦りを感じた。
そんな中、友人が1人の不動産王を紹介したいと晩御飯を不動産王を含めた3人で食べる事になった。不動産王との会話の中で衝撃を受けた話が【沖縄の軍用地】だ。
不動産王は私の親父くらいの年齢で70歳手前くらいの年齢だろうか…現在までの不動産投資の経験話をストレートにお話頂けた。
そのお話の中で【沖縄の軍用地】は世の中に絶対はないが【沖縄の軍用地】ほど安心安全な投資はないという話…
以下【沖縄軍用地話まとめ】
①固定資産税は0円
②毎年少しずつ確実に借地料が値上りする
③海側はアメリカ兵のヴィラ建設などで値上り率借地料も高い
④爆弾倉庫など重要施設の土地は借地料が高い
⑤借地料を支払っているのは日本国、つまり借手が国なので確実に借地料が入る
⑥土地が返還されるまで永遠に借地料が入る
つまり空室率や値下がりや滞納の心配は一切ない
⑦返還されたとしてもアウトレットなどの施設が過去建築され高値で取引された事例が…
また、いくらでも買手はいる。返還されたとしても高値はまず間違いないし、全エリア返還はない
⑧購入の際には銀行が自己資金なしでも全額融資をしてくれる
⑨登記されている沖縄軍用地面積を全て足算し現在の沖縄と照らし合わせると沖縄は埋め立てをして広くしなければならないらしい 笑
⑩公図はあるがめちゃくちゃらしい
つまり…1度【沖縄軍用地】が手に入れば、ランニングコスト0円で毎年値上りして、空室率を気にする事なく返還されるまで永続的に借地料が入り万が一返還されても高値で取引される土地
購入に自己資金すら必要としない…
【沖縄軍用地】投資対象としては最強である
ならば【沖縄軍用地】を買いたい…しかし
所有者はまず売らない、死ぬまで…とのこと
基地返還を求めてデモをしている人達に対して不動産王は黙って見ている…嫌われたくないのでとの事
今日も不動産王は不動産屋から声がかかり沖縄物件の下見をしに行くとのこと…
「わしは君らみたいに賢くないからな…ただな、買おか思う物件は見ただけでパーッとなんねん…
あれや、あれ、綺麗な女の人見た時と同じや!」
いつか、不動産王の様になりたいと伝えると
「君はなるな 目みたら分かる」…
有難い…頑張ろ 俺も。。
パーッとなる物件探しを。
刺激を受けた晩御飯だった。
終わり
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【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】

前回の

【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】の反響が良かったので
【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】をどうぞ!

前回で客付け会社に客付けは任すべし!と記載致しました。ではどの様な客付け会社にあなたの物件を依頼すればベストなんでしょうか?
客付け会社も様々で得意不得意がありますが
この方法で解決します
①まず、【スーモ】【SUMO】というポータルサイトにアクセスして下さい。何故数あるポータルサイトの中でスーモなのかは話長くなるので省略。(理由はあります)
②次にあなたの物件に住んで頂けるだろう入居者の気持ちで、あなたの物件の諸条件を入力して検索をかけて下さい。この時あまりキッチリ諸条件を打ちこみしないで下さい。
例.あなたの物件が50平米なら40平米〜65平米
例.あなたの物件が神戸市北区鈴蘭台北町なら
神戸市北区
③検索後に一覧表示される物件があなたの物件のライバル達!かつお客様はそのライバル達を掲載している客付け会社に連絡を取ります
④つまり、あなたの物件の諸条件と近い物件を多く発信している客付け会社にあなたの物件を任せれば入居してくれるだろうお客様の目に触れる可能性が高くなります
まとめると
お客様は賃貸不動産をフランチャイズだから、手数料が安いからでほとんど選びません。今は。
ポータルサイトから物件を検索して、気になった物件を掲載している賃貸不動産屋さんに連絡を取ります。より多くあなたの物件のライバルを発信している業者さんに物件を任せて下さい。
そしてライバル達と一緒にあなたの物件も紹介してもらいましょう 
その業者さんはあなたの物件の現場相場感が抜群のはずですよ 色々相談してみるのも有りです
色々な諸条件で検索し
客付け業者を選定して下さい
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