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ババ抜き的な……また嫌われるな…まっいいや…

借りれるから買う 自称不動産投資家

投資家に危ない橋を渡らす 不動産屋

ノルマに追われ高金利で融資する 銀行

入居率100%で

予測通りの家賃が

予測通り入れば

その計算はあいますけどね…

今は高いですよ 投資用物件。。

勝者は

彼らに物件を高値で売却した売手と

夢を与えて仲介した不動産屋

都心部の一棟RCは高いですよ

私は銀行融資がつかない

郊外の古い戸建だけを2018年は購入して

2018年は法人の売却と新規法人設立に走りました

シェアハウスや民泊は

結局、管理に人件費や管理料がかかるんで

不動産投資の醍醐味「手がかからない」って事にはなりませんよ 

求む!(兵庫県限定)

郊外の古い戸建(なかなか売れない戸建…高くなければ買いますよ 即金で)

なかなか入居率が上がらない家主さんからのご相談(100%入居率にしますよ)

固定給(歩合がつかない)の賃貸仲介営業マン

うちのグループで働きませんか?

働き方や経験、年齢考慮します

1月に20人以上接客できない店では毎月歩合つかないよ…弊社グループは先月全員歩合ついてるよ

57人/57人

経験はある店長さん、そのお店はあなたの会社になる可能性ありますか?ないですよね?

弊社グループなら雇われ店長ではなく独立までできますよ 会社売却システムあるので…売上が悪いのはシステムが悪いからでは?そのまま店長しますか?転職できる年齢考えて

家主さん、地主さん

家賃保証付建築や購入は…後々してくれないか

家賃差額取られまくってますよ…メーカーに。。

axialasset@gmail.com 

https://www.asahi.com/sp/articles/ASL8S5471L8SUUPI00C.html?ref=amp_login

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売るなら今⁈ 買うなら今⁈

私が勤め人の頃に『建築条件付土地」を売ってお客様のオーダー住宅を建てる仕事をしていたんですが、95%のお客様は住宅ローンで購入します

その際に変動金利か、固定金利か、を悩まれ住宅ローンを組まれるお客様100%から相談を受けます。当時短期プライムレート1.8〜2.375%(14.5年前)
ただ、営業としては言ってはいけない言葉があります。「金利下がりますよ、固定金利⁈ありえないっス」とは言えません。万が一金利が上がり、責任とって!と言われてしまうのはNGですし、契約がしたいがための誘導と判断されると契約が全て無効になっちゃいますからね。
ただ、「私なら変動金利ですかね、5年後の短期プライムレートは誰にも分かりませんが支払いが上がってもMAX1.2倍ですし…」と。
あの頃のお客様にはそれとなく相談にのり、変動金利で住宅ローンを組んで頂いた。
そして現在短期プライムレート1.475%
当時優遇金利1%で1.375%のお客様は3回目の見直しで支払い金利1%どころか0.5%といったところか…きっとあの時の私の「固定金利すか?」を察してくれて今頃感謝してくれているだろう
そんな余韻の最中、最近同じ質問があった
変動金利?固定金利?…同様に5年後の金利や社会情勢は誰にも分からないと伝えた上で
「固定金利1%なら、変動金利で金利が0%になって悔しくても1%だけの違いですし、お金を借りてお金が貰える時代がきてもくすぐったいです私なら」と…
そもそも金利が安いからの買物は間違っている
金利が安くても物件が高ければ意味がない
今なら買えるから、支払えるからの買物は不動産屋や銀行の思うツボである
同様に銀行から金を引っ張りまくって最近三宮のテナントビルを買いまくっている業者がいるがそんなものはキャッシュフローでも何でもない
銀行に名義を貸して利用されているだけでちょっとしたリスクにさえ耐えれずに銀行に物件を取られて微々たるお金を抱えて裸にされるだけが見えている。金利が高くても、値段が上がるはず、金利が安いから、値段が高くても…
そもそも銀行とは他人のふんどしで…止めておこう 私は銀行に何の恨みもありません
キャッシュフロー、テコの原理、資産を他人の金で買う…アメリカじゃねーから。
金利が安いから買い時…じゃないです 今は。
完全に売り時です。賢い人は3、4年前に安く購入した物件を丁寧に高値で2019年まで計画でさばいてます。実際都市部では10年前に中古で買った物件が10年前より高値売却続出です
今買うなら、買えるからではなく慎重に値段を考えて購入しましょう!
今売るなら、こんなタイミングないですよ とは言いませんが…察して下さい
※あくまで私の個人感覚ですので叱らないで下さい
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私の【求人】感覚が【昭和】な件 ブラック企業⁈

【ブラック企業ですか?】の質問に対して

【ブラック企業です】と答えた
弊社は何日休んでもかまわない
何日休まなくてもかまわない
売上に比例して報酬額を支払う
18歳だろうが35歳だろうが売上に比例して報酬額を支払う
過去の結果が良ければ報酬%が上がり
過去の結果が悪ければ報酬%は下がる
打率の良い選手には期待値が上がるのと同じだ
役職も数字結果だけだ
年功序列なんて皆無だ
どれだけ才能があろうとなかろうと平等に教育し平等な接客数を与え、平等なチャンスを与える
新人→昇給組→主任→店長→雇われ社長→独立
となる
過去の例 10年統計で言えば
200人→100人→25人→10人→8人→3人
給料で言えば
300→480→600→720→800→1,000〜
中卒だろうと
大卒だろうと
学歴なんて全く関係なく
この道を全員歩む
独立までは平均5年
5年以上在籍して主任までいかなかった人間はいない
大半はしんどいやら、なんやらで辞めていく
しかし辞めていった人間が、弊社を辞めた時点の給料以上に稼いでいる事は現段階で0%だ…
稼げないんではなく
稼がない…
問題は会社ではなく
考え方ではないかと思う
売上が上がらないからそう考えてしまうのか
そう考えるから売上が上がらないのか…
私は大学を中退したが
高卒でスーツを着て1000万以上稼げる業界を求めた結果
保険屋と不動産屋に在籍し
今の今までボーナスや有給休暇とは無縁の生活を送ってきたので、私の感覚でいえば報酬%はかなり良いと思うし、独立まで完全完璧に道がひらけている会社なんてないと思う。のれんわけでもなく独立後は私からの搾取は一切ない
私の親は両親ともに教師で、祖父は警察だったために公務員試験までは親孝行と思い受験したので
公務員の待遇も理解しているが…
時間を売るには窮屈過ぎると判断した
求人の面接時にて
【休みは?】→【自由】
【給料は?】→【数字次第】
【昇給は?】→【数字次第】
【ボーナスは?】→【毎月払いの歩合を半年に一回にしてもいいけど、毎月払いの方が良くない?】
【最低学歴は?】→【中卒】
【ブラック企業ですか?】→【多分ブラック企業】
私からの質問
【何のために働くの?】→【…】
【誰のために働くの?】→【…】
【今から勉強して公務員試験受けたら?】→【それはちょっと…】
【何で不動産屋なの?】→【…】
【何で今の工場勤務辞めるの?】→【先見えてるんで…】
【将来の夢は?】→【飲食店で独立したいです】
【中卒でも月30でいいならもっと業種ある思うし、うちはある意味、敗者復活戦みたいな会社だから他の不動産屋さん紹介しよか?固定給+ボーナス的な。。】→【何かすいません…】
面接を終えて
後ろを振り向くと
ニヤついた後輩達が【パワハラ面接っすよ】と…
【は?どこが?】→【社長面接禁止で…昭和感やばいっす、入社してから理解できる事もあるんすよ】→【分かった…今後の面接はお前らに任すわ…何かすまん】
反省しながら1人事務所に戻り際に
【社長!ブラック企業最高っすよと…】
【やかましわ】
と言いつつ
5年前の彼らの面接を思い出した
【スーツ着用時は革靴ね】
【職務経歴書って知ってる?】
【前職は?→ホストです あ、NO2までいきました】
【そのジャケット何処で売ってるん?】
【茶髪でもいいですか?→あかんやろ】
【携帯止まってるんですけど?→あかん】
【何で不動産屋なん?→飲み屋で良く見るので…】
思い出し笑いしてると
【キモイすよ…】と
中卒、高卒の
元ホスト
元ボーイ
元雀荘従業員
元パチ屋従業員
元自衛隊
元人夫
元お笑い芸人
元シンガーソングライター
元どっかの雇われ店長
元旅人
元派遣社員
多分ブラック企業ですが
後輩
大募集中‼︎
面接は
無駄に歯が綺麗な
靴だけは意味不明に高い店長が面接します
私達から教育を諦める事はしませんので
逃げたくなるだろうし、超軍隊会社ですが
数字だけを平等に評価し、社畜にしませんので
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職業【不動産屋】では何屋か分からない時代

自分自身の職業を【不動産屋】と語る方がいるが間違いではない。

しかしどの様な仕事を任せられるのかがそれだけでは分からない程に現在の【不動産屋】は分業制度化している。
以下 
不動産屋さんの様々
①賃貸屋 入居者側 →賃貸物件探し テナント物件探し
②賃貸屋 家主側 (賃貸管理)→家賃、駐車場管理 入居者からのクレーム受付
③売買仲介屋→中古マンション売買 建売戸建売買
④販売屋→新築マンションのみメーカー委託で販売
⑤収益屋 収益物件のみ売買仲介
⑥再販屋 物件を購入しリフォームして販売
⑦家主業(競売屋)物件を購入して賃貸収入を得る
⑧土地屋 土地開発 切り売り利益 用途変更収益 駐車場開発 
他は不動産屋ではなく建築屋になるかと…
海外不動産仲介は⑤という名の④かな。。
弊社は
⑦と①をやりながら、たまに③⑤⑥
②はそれに費やせる時間がないから手を出さない
④は見える景色が同じだから見ない
⑧は見たくない景色が見えるから見ない
私の職業は
売却が難しい物件を購入し
リフォームをして
賃貸物件に出して
家賃収入を得る仕事です
たまに
収益物件として再販したり
売買物件仲介や収益物件仲介もします
ご紹介なら毎月の家賃管理はしませんが空室の物件に入居者を斡旋したりします
つまり自身の職業を聞かれたら【不動産屋】としか答えようがない。。
あなたのまわりの【不動産屋】は何屋か理解できてますか?
イタリヤ料理店で豚骨ラーメンは食べれませんよ
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職業【不動産屋】では何屋か分からない時代

自分自身の職業を【不動産屋】と語る方がいるが間違いではない。

しかしどの様な仕事を任せられるのかがそれだけでは分からない程に現在の【不動産屋】は分業制度化している。
以下 
不動産屋さんの様々
 
①賃貸屋 入居者側 →賃貸物件探し テナント物件探し
 
②賃貸屋 家主側 (賃貸管理)→家賃、駐車場管理 入居者からのクレーム受付
 
③売買仲介屋→中古マンション売買 建売戸建売買
 
④販売屋→新築マンションのみメーカー委託で販売
 
⑤収益屋 収益物件のみ売買仲介
 
⑥再販屋 物件を購入しリフォームして販売
 
⑦家主業(競売屋)物件を購入して賃貸収入を得る
 
⑧土地屋 土地開発 切り売り利益 用途変更収益 駐車場開発 
 
他は不動産屋ではなく建築屋になるかと…
 
海外不動産仲介は⑤という名の④かな。。
 
弊社は
⑦と①をやりながら、たまに③⑤⑥
②はそれに費やせる時間がないから手を出さない
④は見える景色が同じだから見ない
⑧は見たくない景色が見えるから見ない
 
私の職業は
売却が難しい物件を購入し
リフォームをして
賃貸物件に出して
家賃収入を得る仕事です
たまに
収益物件として再販したり
売買物件仲介や収益物件仲介もします
ご紹介なら毎月の家賃管理はしませんが空室の物件に入居者を斡旋したりします
 
つまり自身の職業を聞かれたら【不動産屋】としか答えようがない。。
あなたのまわりの【不動産屋】は何屋か理解できてますか?
 
イタリア料理店で豚骨ラーメンは食べれませんよ
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【地主様へハウスメーカーが提示する利回り等の嘘】

新年度を迎えて冬物スーツを大量にクリーニング屋さんに持って行き、春物スーツを準備していると、ネクタイが大量に有り過ぎて後輩に譲るネクタイと今年度一軍入りするネクタイとを分けていると懐かしいネクタイが出てきた。過去に地主さんから御相談がありその御礼の品として頂いた品だ。私には渋過ぎてもう少しばかりアダルティになってから一軍入りにしようと思いしまっていた

前置きはこれくらいにして、今回はその地主様からのご相談内容を書きたいと…御相談内容は
【現在空き地があり利回りのよい投資をしなくてはと考えていたところハウスメーカーから投資用物件の建築を提案された、またコインパーキング業者から借地(土地借り上げ)提案を受けている
高田君の意見が聞きたい】
というものだった
見積りを拝見すると
投資用物件建築費用8000万円
年間家賃収入800万円【家賃保証○○年】
利回り10%をお約束!
建築費用は土地を担保に1%での融資!
入居者は弊社が責任をもって斡旋します
万が一入居者がつかなくても年間家賃800万は必ず入ってきます!
というもの。 
一方コインパーキング業者は
年間350万円で借り上げます!
というもの。
私が地主さんにお伝えしたのは
高田君:【地主様、例えばですが今この土地を売却したとすると公示価格ではなく路線価額だとしても6000万ですつまり、ハウスメーカーの提案は単純な表面利回りで800万÷14000万=5.7%です
また借入利息などを考慮すれば4%です。将来の家賃下落や空室リスクを考えれば投資とは言えません。つまりハウスメーカーは利回り計算に本来考慮しなければいけない地主様の土地代金が入っていません。見せかけの利回りです。あまり言いたくはありませんが家賃保証も○○年とありますが客付けが悪いとなると家賃保証額を下げられると思いますよ。 家賃保証はするが家賃保証額を下げないとは契約書に記載されてませんので…】
高田君:【コインパーキング業者の提案は新しくこちらで機械を設置する費用等は含まれていません。単純な借地契約で10年となっています。つまり利回り350万÷6000万=5.8%です。なので下手にリスクの高いハウスメーカー建築よりは良いと思います】
地主様:【しかしな〜ワシも歳やから相続税対策もしとかなあかんかな思ってんねん】
高田君:【それならばこの土地は一旦コインパーキング業者に借り上げさせて、この土地を担保に銀行から融資を受けて中古一棟物件購入の頭金に入れながら□造△年築○○円程度の中古一棟物件を購入しましょう。あの土地は月極ではなく、コインパーキングですので建築と将来なっても解約の手間もありませんし】
地主様:【何か面倒くさいな〜他の手ない?利回りは10%前後は欲しいねんけど8%でいいから】
高田君:【では、あの土地にハウスメーカーではなく御自身で投資用物件を建築しましょう!銀行から融資を得て相続税対策もかねて!1番ストレートです、まずは設計士と間取を、私と家賃を、
建築会社と建築費用を、税理士と相続税対策を、銀行に融資相談をして下さい】
地主様:【高田君ついて来てくれへん?】
高田君:【ネクタイ買ってくれるならいいですよ】
後日…
地主様:【この前サンキューやで、結局コインパーキングだけにしたわ。相続税言うほどかからんみたいやし後は長男がやりよるやろ思ってな、あっこの前の約束のネクタイな】
高田君:【有難うございます!開けていいですか?】
地主様:【見て見て^ ^】
高田君:【…茶色て、渋過ぎですやんかっ!】
茶色のネクタイが似合う年齢
茶色のネクタイが流行りなる年度は
いつなのか…考えながら
今年も一軍入りは…… 
ない❗️
終わり

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