2017年4月

ブログ

【地主様へハウスメーカーが提示する利回り等の嘘】

新年度を迎えて冬物スーツを大量にクリーニング屋さんに持って行き、春物スーツを準備していると、ネクタイが大量に有り過ぎて後輩に譲るネクタイと今年度一軍入りするネクタイとを分けていると懐かしいネクタイが出てきた。過去に地主さんから御相談がありその御礼の品として頂いた品だ。私には渋過ぎてもう少しばかりアダルティになってから一軍入りにしようと思いしまっていた

前置きはこれくらいにして、今回はその地主様からのご相談内容を書きたいと…御相談内容は
【現在空き地があり利回りのよい投資をしなくてはと考えていたところハウスメーカーから投資用物件の建築を提案された、またコインパーキング業者から借地(土地借り上げ)提案を受けている
高田君の意見が聞きたい】
というものだった
見積りを拝見すると
投資用物件建築費用8000万円
年間家賃収入800万円【家賃保証○○年】
利回り10%をお約束!
建築費用は土地を担保に1%での融資!
入居者は弊社が責任をもって斡旋します
万が一入居者がつかなくても年間家賃800万は必ず入ってきます!
というもの。 
一方コインパーキング業者は
年間350万円で借り上げます!
というもの。
私が地主さんにお伝えしたのは
高田君:【地主様、例えばですが今この土地を売却したとすると公示価格ではなく路線価額だとしても6000万ですつまり、ハウスメーカーの提案は単純な表面利回りで800万÷14000万=5.7%です
また借入利息などを考慮すれば4%です。将来の家賃下落や空室リスクを考えれば投資とは言えません。つまりハウスメーカーは利回り計算に本来考慮しなければいけない地主様の土地代金が入っていません。見せかけの利回りです。あまり言いたくはありませんが家賃保証も○○年とありますが客付けが悪いとなると家賃保証額を下げられると思いますよ。 家賃保証はするが家賃保証額を下げないとは契約書に記載されてませんので…】
高田君:【コインパーキング業者の提案は新しくこちらで機械を設置する費用等は含まれていません。単純な借地契約で10年となっています。つまり利回り350万÷6000万=5.8%です。なので下手にリスクの高いハウスメーカー建築よりは良いと思います】
地主様:【しかしな〜ワシも歳やから相続税対策もしとかなあかんかな思ってんねん】
高田君:【それならばこの土地は一旦コインパーキング業者に借り上げさせて、この土地を担保に銀行から融資を受けて中古一棟物件購入の頭金に入れながら□造△年築○○円程度の中古一棟物件を購入しましょう。あの土地は月極ではなく、コインパーキングですので建築と将来なっても解約の手間もありませんし】
地主様:【何か面倒くさいな〜他の手ない?利回りは10%前後は欲しいねんけど8%でいいから】
高田君:【では、あの土地にハウスメーカーではなく御自身で投資用物件を建築しましょう!銀行から融資を得て相続税対策もかねて!1番ストレートです、まずは設計士と間取を、私と家賃を、
建築会社と建築費用を、税理士と相続税対策を、銀行に融資相談をして下さい】
地主様:【高田君ついて来てくれへん?】
高田君:【ネクタイ買ってくれるならいいですよ】
後日…
地主様:【この前サンキューやで、結局コインパーキングだけにしたわ。相続税言うほどかからんみたいやし後は長男がやりよるやろ思ってな、あっこの前の約束のネクタイな】
高田君:【有難うございます!開けていいですか?】
地主様:【見て見て^ ^】
高田君:【…茶色て、渋過ぎですやんかっ!】
茶色のネクタイが似合う年齢
茶色のネクタイが流行りなる年度は
いつなのか…考えながら
今年も一軍入りは…… 
ない❗️
終わり
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【地主様へハウスメーカーが提示する利回り等の嘘】

新年度を迎えて冬物スーツを大量にクリーニング屋さんに持って行き、春物スーツを準備していると、ネクタイが大量に有り過ぎて後輩に譲るネクタイと今年度一軍入りするネクタイとを分けていると懐かしいネクタイが出てきた。過去に地主さんから御相談がありその御礼の品として頂いた品だ。私には渋過ぎてもう少しばかりアダルティになってから一軍入りにしようと思いしまっていた

前置きはこれくらいにして、今回はその地主様からのご相談内容を書きたいと…御相談内容は
【現在空き地があり利回りのよい投資をしなくてはと考えていたところハウスメーカーから投資用物件の建築を提案された、またコインパーキング業者から借地(土地借り上げ)提案を受けている
高田君の意見が聞きたい】
というものだった
見積りを拝見すると
投資用物件建築費用8000万円
年間家賃収入800万円【家賃保証○○年】
利回り10%をお約束!
建築費用は土地を担保に1%での融資!
入居者は弊社が責任をもって斡旋します
万が一入居者がつかなくても年間家賃800万は必ず入ってきます!
というもの。 
一方コインパーキング業者は
年間350万円で借り上げます!
というもの。
私が地主さんにお伝えしたのは
高田君:【地主様、例えばですが今この土地を売却したとすると公示価格ではなく路線価額だとしても6000万ですつまり、ハウスメーカーの提案は単純な表面利回りで800万÷14000万=5.7%です
また借入利息などを考慮すれば4%です。将来の家賃下落や空室リスクを考えれば投資とは言えません。つまりハウスメーカーは利回り計算に本来考慮しなければいけない地主様の土地代金が入っていません。見せかけの利回りです。あまり言いたくはありませんが家賃保証も○○年とありますが客付けが悪いとなると家賃保証額を下げられると思いますよ。 家賃保証はするが家賃保証額を下げないとは契約書に記載されてませんので…】
高田君:【コインパーキング業者の提案は新しくこちらで機械を設置する費用等は含まれていません。単純な借地契約で10年となっています。つまり利回り350万÷6000万=5.8%です。なので下手にリスクの高いハウスメーカー建築よりは良いと思います】
地主様:【しかしな〜ワシも歳やから相続税対策もしとかなあかんかな思ってんねん】
高田君:【それならばこの土地は一旦コインパーキング業者に借り上げさせて、この土地を担保に銀行から融資を受けて中古一棟物件購入の頭金に入れながら□造△年築○○円程度の中古一棟物件を購入しましょう。あの土地は月極ではなく、コインパーキングですので建築と将来なっても解約の手間もありませんし】
地主様:【何か面倒くさいな〜他の手ない?利回りは10%前後は欲しいねんけど8%でいいから】
高田君:【では、あの土地にハウスメーカーではなく御自身で投資用物件を建築しましょう!銀行から融資を得て相続税対策もかねて!1番ストレートです、まずは設計士と間取を、私と家賃を、
建築会社と建築費用を、税理士と相続税対策を、銀行に融資相談をして下さい】
地主様:【高田君ついて来てくれへん?】
高田君:【ネクタイ買ってくれるならいいですよ】
後日…
地主様:【この前サンキューやで、結局コインパーキングだけにしたわ。相続税言うほどかからんみたいやし後は長男がやりよるやろ思ってな、あっこの前の約束のネクタイな】
高田君:【有難うございます!開けていいですか?】
地主様:【見て見て^ ^】
高田君:【…茶色て、渋過ぎですやんかっ!】
茶色のネクタイが似合う年齢
茶色のネクタイが流行りなる年度は
いつなのか…考えながら
今年も一軍入りは…… 
ない❗️
終わり
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不動産投資で必ず行う【残置物撤去】の賢い方法

桜の開花宣言と子供の入園式…そう、春である。

初々しい新社会人達が新学生達がスーツカンパニーで親御さんとスーツを選んでいる。世の中が新しいスタートに少し浮き足立っている。
スタートがあればゴールもあるわけで定年退職の方々お疲れ様でした。逃げ切りましたね。。
定年を迎え、
【親から相続を受けていた実家の戸建もそろそろ売却を諦めて買取に出そう】ってことで3月には売却諦め戸建を3軒買わせて頂きました。
何故に10年も8年も売却仲介にこだわったのか…
見せかけの専属媒介契約をもらいたいだけの不動産屋さんから高い売却金額を提示され売却仲介に出して10年や8年間決まらなかったらしいです
不動産屋さんの提示金額は【売れたらいいですね】の金額なので売却の際は、
↓【売れたらいいですね金額】→募集3ヶ月
↓【売れるだろう金額】→募集3ヶ月
↓【必ず売れる金額】→買取金額
を最初に把握しときましょう
半年で売れない物件は5年経っても売れませんし、固都税と時間が無駄ですし建物価値を下げてしまいますよ
そんなこんなで3月は戸建3軒を買わせて頂きましたがその内の1軒が大量の残置物有り物件でした。私は大量の残置物を「好きなだけ置いていって下さい、後はこちらで処分致します」と引き受けた後に業者さんに依頼します。皆さんはどうされてますか?
今回はこの【残置物処理費用】が最も安くなる方法をご紹介
まずよくあるのは
①引越し業者さんに引越しから残置物処理を依頼
②遺品整理業者さんに残置物を依頼
③リサイクルショップ業者さんに依頼してから残置物だけを処理業者に依頼
ですが…
①は戸建4Lだと30万か安くて20万を支払います
②は何だかんだで15万か安くて10万支払います
③はトータル12.3万支払います
私の場合は
・古物オークション市場に持込ます
・小物はネットで売却
・その他の物はネットで譲ります
・例外として使えない自販機は鉄クズ屋さんへ
・売却や譲れないもので大型は処理、小物はリフォーム時のゴミと一緒に処理します
結果はプラス10万ってとこですね…
手間や時間がかかるのが心配な方は全く同じ動きを個人でしてくれる方をご紹介致しますよ
手間代がかかるのでマイナス8万くらいにはなりますが①②③よりは必ず安くなります
ゴミだと思っているその古い時計が8万に
よく分からないその古本が1万に
よく分からない古い箪笥が10万に
なったりします
リフォームの見積りを取るのに半月はかかるのですから勉強がてらにやってみては?
マイナス30万がプラス10万なら差額40万です
私に不動産を売却の際は残置物撤去の費用は必要ありませんが、単純売却ですと通常は売主さんが残置物撤去をしなければなりません
しなければ処分費用を売却金額からマイナスされます(30万円程度)
不要な不動産
不要な残置物
煩わし不動産権利関係や相続手続き…
そろそろ【売れたらいいですね金額】は諦めて弊社に全てお任せ下さい
兵庫県内なら必ず買取金額を提示致します!!
その残置物
見る人見れば 
宝かな 
字余り。。
終わり
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不動産投資で必ず行う【残置物撤去】の賢い方法

桜の開花宣言と子供の入園式…そう、春である。

初々しい新社会人達が新学生達がスーツカンパニーで親御さんとスーツを選んでいる。世の中が新しいスタートに少し浮き足立っている。
スタートがあればゴールもあるわけで定年退職の方々お疲れ様でした。逃げ切りましたね。。
定年を迎え、
【親から相続を受けていた実家の戸建もそろそろ売却を諦めて買取に出そう】ってことで3月には売却諦め戸建を3軒買わせて頂きました。
何故に10年も8年も売却仲介にこだわったのか…
見せかけの専属媒介契約をもらいたいだけの不動産屋さんから高い売却金額を提示され売却仲介に出して10年や8年間決まらなかったらしいです
不動産屋さんの提示金額は【売れたらいいですね】の金額なので売却の際は、
↓【売れたらいいですね金額】→募集3ヶ月
↓【売れるだろう金額】→募集3ヶ月
↓【必ず売れる金額】→買取金額
を最初に把握しときましょう
半年で売れない物件は5年経っても売れませんし、固都税と時間が無駄ですし建物価値を下げてしまいますよ
そんなこんなで3月は戸建3軒を買わせて頂きましたがその内の1軒が大量の残置物有り物件でした。私は大量の残置物を「好きなだけ置いていって下さい、後はこちらで処分致します」と引き受けた後に業者さんに依頼します。皆さんはどうされてますか?
今回はこの【残置物処理費用】が最も安くなる方法をご紹介
まずよくあるのは
①引越し業者さんに引越しから残置物処理を依頼
②遺品整理業者さんに残置物を依頼
③リサイクルショップ業者さんに依頼してから残置物だけを処理業者に依頼
ですが…
①は戸建4Lだと30万か安くて20万を支払います
②は何だかんだで15万か安くて10万支払います
③はトータル12.3万支払います
私の場合は
・古物オークション市場に持込ます
・小物はネットで売却
・その他の物はネットで譲ります
・例外として使えない自販機は鉄クズ屋さんへ
・売却や譲れないもので大型は処理、小物はリフォーム時のゴミと一緒に処理します
結果はプラス10万ってとこですね…
手間や時間がかかるのが心配な方は全く同じ動きを個人でしてくれる方をご紹介致しますよ
手間代がかかるのでマイナス8万くらいにはなりますが①②③よりは必ず安くなります
ゴミだと思っているその古い時計が8万に
よく分からないその古本が1万に
よく分からない古い箪笥が10万に
なったりします
リフォームの見積りを取るのに半月はかかるのですから勉強がてらにやってみては?
マイナス30万がプラス10万なら差額40万です
私に不動産を売却の際は残置物撤去の費用は必要ありませんが、単純売却ですと通常は売主さんが残置物撤去をしなければなりません
しなければ処分費用を売却金額からマイナスされます(30万円程度)
不要な不動産
不要な残置物
煩わし不動産権利関係や相続手続き…
そろそろ【売れたらいいですね金額】は諦めて弊社に全てお任せ下さい
兵庫県内なら必ず買取金額を提示致します!!
その残置物
見る人見れば 
宝かな 
字余り。。
終わり

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