2017年3月

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不動産投資で必ず付き合う【リフォーム店】の選び方

私が不動産買取をさせて頂いた後は、賃貸物件として世の中に登場します。権利関係を整えて、残置物を撤去し、土地境界を確定し、設備を新調しながら間取から何から何まで【リフォーム】します。

このリフォームが、このリフォーム代金が、不動産投資の成功を握っていると言っても過言ではなく重要ポイントです。ではその重要ポイントを担う【リフォーム店】の失敗しない選び方ですが
①大手には頼まない、高いだけ…これは建築もしかりです。補償が大手だと安心…同じです
レスポンスが大手は遅いです、スピードのある業者さんを見つけましょう。小さなお願いに即対応してくれる業者さんかどうかが大事です
②リフォーム窓口は1人の方に
大手→工務店→手配屋さん→職人の流れの中で
職人に直接は安いですが部分工事以外は手配屋さんにお願いしましょう。工務店は建築には向いてますがリフォームには向いてません。
建築の場合は
建築士→手配屋さん→職人の流れもありますが今回は省略
③現場をしっかり管理する手配屋さんを選びましょう。現場の職人さんに仕事を出したまま現場にほとんど来ない手配屋さんは結構います。直接職人さんに頼まずに手配屋さんを通すのですからしっかり現場を仕切る手配屋さんを選びましょう。
どうしたら現場に来る手配屋さんと分かるのか?
職人さんと話をしたり、リフォーム中に現場に行けば分かります 笑
④集客にお金を使っているリフォーム屋さんも辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りやラジオCMや、大きな看板、地域最安値的な…
例えばですがポータルサイトで一括見積りをとって1番安い見積りの手配屋さんにお願いしたとして、その手配屋さんはポータルサイトに成約代金として約10%の広告代を支払う訳です。そのお金は私達が支払う見積りの中に入っていますし、後から何かしらで請求されます
⑤手配屋さんの得意エリアを考えよう。事務所が姫路で現場が大阪なら、いつも仕事を発注する職人さんでなく大阪近くの職人さんになる可能性。
またいつもの職人さんなら交通費がかさむ可能性があります。手配屋さんの得意エリアを考えて手配屋さんにお仕事をお願いしましょう
私の場合は姫路〜明石、明石〜中央区、中央区〜尼崎と手配屋さん3人にエリア別でリフォームをお願いします。何かあった時に手配屋さんが近くだと安心ですしね
⑥オススメはしませんが、私の場合はリフォーム内容が決まると全額現金で代金をお渡しします。
それだけリフォームを任せる方を信用していますし、それだけ信用している方でないと一緒に仕事はできないかと…業界的に翌々末日支払い…とか資金繰が大変な業界です。信用した分だけ信用してくれるんではないでしょうか。契約書も500万以下の工事ではまいたことないです…
⑦高いと思った時だけ、相見積もりを。基本的に相見積もりは仕方ないと思いますが…不動産投資における資金計画でリフォーム代金が計画通りなら安い業者さんを見つける動きはやめましょう。いつも動いてくれている業者さんにそのまま任せましょう
⑧業者さんの得意分野や苦手分野を考えよう。
たまにあるのですが、とある業者さんは大工工事が絡むとリフォーム代金が高くなります。職人さんの中にある程度の金額で動いてくれる大工さんがいないのでしょう。クロス等は安いんですが…そういう場合はマンションリフォームをお願いして戸建リフォームはお願いしません
⑨親しい方からの紹介でリフォームをお願いするのはやめましょう。あくまでパートナーです。
会社に嫁さんを入れる社長と同じです 笑
(従業員目線)
何かあった時に、何かしら言いにくい関係はパートナーではないと思います
⑩不動産屋さんの紹介でリフォームを頼むのは辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りと同様の理由です
つまり、電話帳などで見つけたり、不動産投資をしている方からのご紹介がベストかと
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【リフォーム店】の選び方

私が不動産買取をさせて頂いた後は、賃貸物件として世の中に登場します。権利関係を整えて、残置物を撤去し、土地境界を確定し、設備を新調しながら間取から何から何まで【リフォーム】します。

このリフォームが、このリフォーム代金が、不動産投資の成功を握っていると言っても過言ではなく重要ポイントです。ではその重要ポイントを担う【リフォーム店】の失敗しない選び方ですが
①大手には頼まない、高いだけ…これは建築もしかりです。補償が大手だと安心…同じです
レスポンスが大手は遅いです、スピードのある業者さんを見つけましょう。小さなお願いに即対応してくれる業者さんかどうかが大事です
②リフォーム窓口は1人の方に
大手→工務店→手配屋さん→職人の流れの中で
職人に直接は安いですが部分工事以外は手配屋さんにお願いしましょう。工務店は建築には向いてますがリフォームには向いてません。
建築の場合は
建築士→手配屋さん→職人の流れもありますが今回は省略
③現場をしっかり管理する手配屋さんを選びましょう。現場の職人さんに仕事を出したまま現場にほとんど来ない手配屋さんは結構います。直接職人さんに頼まずに手配屋さんを通すのですからしっかり現場を仕切る手配屋さんを選びましょう。
どうしたら現場に来る手配屋さんと分かるのか?
職人さんと話をしたり、リフォーム中に現場に行けば分かります 笑
④集客にお金を使っているリフォーム屋さんも辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りやラジオCMや、大きな看板、地域最安値的な…
例えばですがポータルサイトで一括見積りをとって1番安い見積りの手配屋さんにお願いしたとして、その手配屋さんはポータルサイトに成約代金として約10%の広告代を支払う訳です。そのお金は私達が支払う見積りの中に入っていますし、後から何かしらで請求されます
⑤手配屋さんの得意エリアを考えよう。事務所が姫路で現場が大阪なら、いつも仕事を発注する職人さんでなく大阪近くの職人さんになる可能性。
またいつもの職人さんなら交通費がかさむ可能性があります。手配屋さんの得意エリアを考えて手配屋さんにお仕事をお願いしましょう
私の場合は姫路〜明石、明石〜中央区、中央区〜尼崎と手配屋さん3人にエリア別でリフォームをお願いします。何かあった時に手配屋さんが近くだと安心ですしね
⑥オススメはしませんが、私の場合はリフォーム内容が決まると全額現金で代金をお渡しします。
それだけリフォームを任せる方を信用していますし、それだけ信用している方でないと一緒に仕事はできないかと…業界的に翌々末日支払い…とか資金繰が大変な業界です。信用した分だけ信用してくれるんではないでしょうか。契約書も500万以下の工事ではまいたことないです…
⑦高いと思った時だけ、相見積もりを。基本的に相見積もりは仕方ないと思いますが…不動産投資における資金計画でリフォーム代金が計画通りなら安い業者さんを見つける動きはやめましょう。いつも動いてくれている業者さんにそのまま任せましょう
⑧業者さんの得意分野や苦手分野を考えよう。
たまにあるのですが、とある業者さんは大工工事が絡むとリフォーム代金が高くなります。職人さんの中にある程度の金額で動いてくれる大工さんがいないのでしょう。クロス等は安いんですが…そういう場合はマンションリフォームをお願いして戸建リフォームはお願いしません
⑨親しい方からの紹介でリフォームをお願いするのはやめましょう。あくまでパートナーです。
会社に嫁さんを入れる社長と同じです 笑
(従業員目線)
何かあった時に、何かしら言いにくい関係はパートナーではないと思います
⑩不動産屋さんの紹介でリフォームを頼むのは辞めときましょう。ポータルサイト一括見積りと同様の理由です
つまり、電話帳などで見つけたり、不動産投資をしている方からのご紹介がベストかと
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【司法書士】の選び方

先日の話、ある物件を購入しようと買付証明書を売主元付の不動産屋に流し、諸条件がまとまり契約日まで決まっていた案件があった。

不動産購入時はもちろん不動産登記をするので司法書士に依頼する。通常は買主の登記は買主が司法書士を選ぶが、買主が司法書士の知り合い等いない場合は仲介業者が紹介したりする事もある。
しかし、今回の案件は契約日が決まり売主元付業者から「弊社指定の司法書士でお願い致します」と。。は?と思いながら「司法書士からの見積り見てから考えるわ」と伝え、出てきた見積りがまあ高い…兵庫県の元付さんではないからなのかどうかは分かりませんが馬鹿にしてる⁈と思いながら「高いからこの司法書士無理!」と伝えると
「この物件は司法書士指定なんです」と…
は?売主司法書士ちゃうし何がしたいねんと思いながらやんわり「司法書士指定なら物件概要に書いといて下さいよ。この司法書士じゃないと契約できないなら必ず必要な項目になるわけやし、そもそも司法書士指定思ってなかったから知り合いに頼んでて見積りを知り合いの司法書士からもらってます。ちなみに指定の司法書士より9万も安いんですけど…買主指定の司法書士にして頂くか指定の司法書士さんに同じ金額でしてもらうか、どちらかにして下さい」と伝えた。売主元付から折返しの電話が…「やっぱり無理で…」と。「分かった分かったもうええわ。今回の契約ななしでいいわ」と伝えると「9万安くします(知り合いの司法書士と同額)」と…
今司法書士に聞いてないよな…安くする権利がなんで売主元付不動産屋にあんねん…と思いながら金額下がったし、まあええわと。。
まとめます
今回の売主元付不動産屋は司法書士の料金に自分達の紹介料を上乗せしてバレないと思い請求をかけてきました。買主が司法書士に支払い、その後に司法書士から元付業者に上乗せをバックすると
ハッキリ言ってグズグズ関係なんでしょうね。
今時流行らない昭和なやり方ですが今も有り。
司法書士見積りの見わけ方ですが、大きく
【登録免許税】【報酬額】にわかれます
登録免許税は買主が支払う税金を司法書士に預けてるだけですので払いましょう!
買う物件種類や課税標準額や相続うんぬんや担保設定により上下しますので無視!この数字を吹かされる事はあまりないです。司法書士免許飛ぶので…
ポイントは【報酬額】ですが司法書士はこの【報酬額】に制限なくいくらでも請求できちゃいます。。
だ、か、ら 不動産屋と司法書士がズブズブだと不動産屋が司法書士の報酬額に上乗せし放題なわけです。相場ですが中古戸建購入を現金だとすると
【報酬額】だけで2万〜5万くらいです
私は3万以下でしかお願いしません。。
今回はここが11万でした。。9万下げてもらいましたが…
司法書士に登記を頼む時は【報酬額】を見て下さいね。項目をちらす場合もありますので【登録免許税】以外を合計して判断して下さい。高いと思ったら相見積もりも有りですよ
※余談ですが過払い金請求140万までしか司法書士は弁護士の代理でしてはいけないと最高裁判決…過払い金請求してた司法書士が過払い金請求を受ける時代になりましたね
私には頼りになる司法書士が3人います
報酬額上乗せなしで 笑 
ご紹介致します(^ ^)
終わり
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不動産投資で必ず付き合う【司法書士】の選び方

先日の話、ある物件を購入しようと買付証明書を売主元付の不動産屋に流し、諸条件がまとまり契約日まで決まっていた案件があった。

不動産購入時はもちろん不動産登記をするので司法書士に依頼する。通常は買主の登記は買主が司法書士を選ぶが、買主が司法書士の知り合い等いない場合は仲介業者が紹介したりする事もある。
しかし、今回の案件は契約日が決まり売主元付業者から「弊社指定の司法書士でお願い致します」と。。は?と思いながら「司法書士からの見積り見てから考えるわ」と伝え、出てきた見積りがまあ高い…兵庫県の元付さんではないからなのかどうかは分かりませんが馬鹿にしてる⁈と思いながら「高いからこの司法書士無理!」と伝えると
「この物件は司法書士指定なんです」と…
は?売主司法書士ちゃうし何がしたいねんと思いながらやんわり「司法書士指定なら物件概要に書いといて下さいよ。この司法書士じゃないと契約できないなら必ず必要な項目になるわけやし、そもそも司法書士指定思ってなかったから知り合いに頼んでて見積りを知り合いの司法書士からもらってます。ちなみに指定の司法書士より9万も安いんですけど…買主指定の司法書士にして頂くか指定の司法書士さんに同じ金額でしてもらうか、どちらかにして下さい」と伝えた。売主元付から折返しの電話が…「やっぱり無理で…」と。「分かった分かったもうええわ。今回の契約ななしでいいわ」と伝えると「9万安くします(知り合いの司法書士と同額)」と…
今司法書士に聞いてないよな…安くする権利がなんで売主元付不動産屋にあんねん…と思いながら金額下がったし、まあええわと。。
まとめます
今回の売主元付不動産屋は司法書士の料金に自分達の紹介料を上乗せしてバレないと思い請求をかけてきました。買主が司法書士に支払い、その後に司法書士から元付業者に上乗せをバックすると
ハッキリ言ってグズグズ関係なんでしょうね。
今時流行らない昭和なやり方ですが今も有り。
司法書士見積りの見わけ方ですが、大きく
【登録免許税】【報酬額】にわかれます
登録免許税は買主が支払う税金を司法書士に預けてるだけですので払いましょう!
買う物件種類や課税標準額や相続うんぬんや担保設定により上下しますので無視!この数字を吹かされる事はあまりないです。司法書士免許飛ぶので…
ポイントは【報酬額】ですが司法書士はこの【報酬額】に制限なくいくらでも請求できちゃいます。。
だ、か、ら 不動産屋と司法書士がズブズブだと不動産屋が司法書士の報酬額に上乗せし放題なわけです。相場ですが中古戸建購入を現金だとすると
【報酬額】だけで2万〜5万くらいです
私は3万以下でしかお願いしません。。
今回はここが11万でした。。9万下げてもらいましたが…
司法書士に登記を頼む時は【報酬額】を見て下さいね。項目をちらす場合もありますので【登録免許税】以外を合計して判断して下さい。高いと思ったら相見積もりも有りですよ
※余談ですが過払い金請求140万までしか司法書士は弁護士の代理でしてはいけないと最高裁判決…過払い金請求してた司法書士が過払い金請求を受ける時代になりましたね
私には頼りになる司法書士が3人います
報酬額上乗せなしで 笑 
ご紹介致します(^ ^)
終わり

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