2017年2月

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【究極の借地それは沖縄軍用地】

神戸で飲食店を経営していた友人が諸事情で沖縄の不動産屋で修行を始めて早いもので半年。

彼が沖縄へ旅立ってから会いに行けてなかったので彼に会いに沖縄へ。
沖縄へ行ったのはケツメイシのライブぶりだったが中国や台湾人だろう人達で溢れかえっていた。
神戸にはない活気が感じられたと同時に少し焦りを感じた。
そんな中、友人が1人の不動産王を紹介したいと晩御飯を不動産王を含めた3人で食べる事になった。不動産王との会話の中で衝撃を受けた話が【沖縄の軍用地】だ。
不動産王は私の親父くらいの年齢で70歳手前くらいの年齢だろうか…現在までの不動産投資の経験話をストレートにお話頂けた。
そのお話の中で【沖縄の軍用地】は世の中に絶対はないが【沖縄の軍用地】ほど安心安全な投資はないという話…
以下【沖縄軍用地話まとめ】
①固定資産税は0円
②毎年少しずつ確実に借地料が値上りする
③海側はアメリカ兵のヴィラ建設などで値上り率借地料も高い
④爆弾倉庫など重要施設の土地は借地料が高い
⑤借地料を支払っているのは日本国、つまり借手が国なので確実に借地料が入る
⑥土地が返還されるまで永遠に借地料が入る
つまり空室率や値下がりや滞納の心配は一切ない
⑦返還されたとしてもアウトレットなどの施設が過去建築され高値で取引された事例が…
また、いくらでも買手はいる。返還されたとしても高値はまず間違いないし、全エリア返還はない
⑧購入の際には銀行が自己資金なしでも全額融資をしてくれる
⑨登記されている沖縄軍用地面積を全て足算し現在の沖縄と照らし合わせると沖縄は埋め立てをして広くしなければならないらしい 笑
⑩公図はあるがめちゃくちゃらしい
つまり…1度【沖縄軍用地】が手に入れば、ランニングコスト0円で毎年値上りして、空室率を気にする事なく返還されるまで永続的に借地料が入り万が一返還されても高値で取引される土地
購入に自己資金すら必要としない…
【沖縄軍用地】投資対象としては最強である
ならば【沖縄軍用地】を買いたい…しかし
所有者はまず売らない、死ぬまで…とのこと
基地返還を求めてデモをしている人達に対して不動産王は黙って見ている…嫌われたくないのでとの事
今日も不動産王は不動産屋から声がかかり沖縄物件の下見をしに行くとのこと…
「わしは君らみたいに賢くないからな…ただな、買おか思う物件は見ただけでパーッとなんねん…
あれや、あれ、綺麗な女の人見た時と同じや!」
いつか、不動産王の様になりたいと伝えると
「君はなるな 目みたら分かる」…
有難い…頑張ろ 俺も。。
パーッとなる物件探しを。
刺激を受けた晩御飯だった。
終わり
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【究極の借地それは沖縄軍用地】

神戸で飲食店を経営していた友人が諸事情で沖縄の不動産屋で修行を始めて早いもので半年。

彼が沖縄へ旅立ってから会いに行けてなかったので彼に会いに沖縄へ。
沖縄へ行ったのはケツメイシのライブぶりだったが中国や台湾人だろう人達で溢れかえっていた。
神戸にはない活気が感じられたと同時に少し焦りを感じた。
そんな中、友人が1人の不動産王を紹介したいと晩御飯を不動産王を含めた3人で食べる事になった。不動産王との会話の中で衝撃を受けた話が【沖縄の軍用地】だ。
不動産王は私の親父くらいの年齢で70歳手前くらいの年齢だろうか…現在までの不動産投資の経験話をストレートにお話頂けた。
そのお話の中で【沖縄の軍用地】は世の中に絶対はないが【沖縄の軍用地】ほど安心安全な投資はないという話…
以下【沖縄軍用地話まとめ】
①固定資産税は0円
②毎年少しずつ確実に借地料が値上りする
③海側はアメリカ兵のヴィラ建設などで値上り率借地料も高い
④爆弾倉庫など重要施設の土地は借地料が高い
⑤借地料を支払っているのは日本国、つまり借手が国なので確実に借地料が入る
⑥土地が返還されるまで永遠に借地料が入る
つまり空室率や値下がりや滞納の心配は一切ない
⑦返還されたとしてもアウトレットなどの施設が過去建築され高値で取引された事例が…
また、いくらでも買手はいる。返還されたとしても高値はまず間違いないし、全エリア返還はない
⑧購入の際には銀行が自己資金なしでも全額融資をしてくれる
⑨登記されている沖縄軍用地面積を全て足算し現在の沖縄と照らし合わせると沖縄は埋め立てをして広くしなければならないらしい 笑
⑩公図はあるがめちゃくちゃらしい
つまり…1度【沖縄軍用地】が手に入れば、ランニングコスト0円で毎年値上りして、空室率を気にする事なく返還されるまで永続的に借地料が入り万が一返還されても高値で取引される土地
購入に自己資金すら必要としない…
【沖縄軍用地】投資対象としては最強である
ならば【沖縄軍用地】を買いたい…しかし
所有者はまず売らない、死ぬまで…とのこと
基地返還を求めてデモをしている人達に対して不動産王は黙って見ている…嫌われたくないのでとの事
今日も不動産王は不動産屋から声がかかり沖縄物件の下見をしに行くとのこと…
「わしは君らみたいに賢くないからな…ただな、買おか思う物件は見ただけでパーッとなんねん…
あれや、あれ、綺麗な女の人見た時と同じや!」
いつか、不動産王の様になりたいと伝えると
「君はなるな 目みたら分かる」…
有難い…頑張ろ 俺も。。
パーッとなる物件探しを。
刺激を受けた晩御飯だった。
終わり
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【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】

前回の

【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】の反響が良かったので
【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】をどうぞ!

前回で客付け会社に客付けは任すべし!と記載致しました。ではどの様な客付け会社にあなたの物件を依頼すればベストなんでしょうか?
客付け会社も様々で得意不得意がありますが
この方法で解決します
①まず、【スーモ】【SUMO】というポータルサイトにアクセスして下さい。何故数あるポータルサイトの中でスーモなのかは話長くなるので省略。(理由はあります)
②次にあなたの物件に住んで頂けるだろう入居者の気持ちで、あなたの物件の諸条件を入力して検索をかけて下さい。この時あまりキッチリ諸条件を打ちこみしないで下さい。
例.あなたの物件が50平米なら40平米〜65平米
例.あなたの物件が神戸市北区鈴蘭台北町なら
神戸市北区
③検索後に一覧表示される物件があなたの物件のライバル達!かつお客様はそのライバル達を掲載している客付け会社に連絡を取ります
④つまり、あなたの物件の諸条件と近い物件を多く発信している客付け会社にあなたの物件を任せれば入居してくれるだろうお客様の目に触れる可能性が高くなります
まとめると
お客様は賃貸不動産をフランチャイズだから、手数料が安いからでほとんど選びません。今は。
ポータルサイトから物件を検索して、気になった物件を掲載している賃貸不動産屋さんに連絡を取ります。より多くあなたの物件のライバルを発信している業者さんに物件を任せて下さい。
そしてライバル達と一緒にあなたの物件も紹介してもらいましょう 
その業者さんはあなたの物件の現場相場感が抜群のはずですよ 色々相談してみるのも有りです
色々な諸条件で検索し
客付け業者を選定して下さい
将来の入居者はそこにいます‼️

【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】をまだお読みでない方は①からどうぞ

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【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】

前回の

【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】の反響が良かったので
【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法②】をどうぞ!

前回で客付け会社に客付けは任すべし!と記載致しました。ではどの様な客付け会社にあなたの物件を依頼すればベストなんでしょうか?
客付け会社も様々で得意不得意がありますが
この方法で解決します
①まず、【スーモ】【SUMO】というポータルサイトにアクセスして下さい。何故数あるポータルサイトの中でスーモなのかは話長くなるので省略。(理由はあります)
②次にあなたの物件に住んで頂けるだろう入居者の気持ちで、あなたの物件の諸条件を入力して検索をかけて下さい。この時あまりキッチリ諸条件を打ちこみしないで下さい。
例.あなたの物件が50平米なら40平米〜65平米
例.あなたの物件が神戸市北区鈴蘭台北町なら
神戸市北区
③検索後に一覧表示される物件があなたの物件のライバル達!かつお客様はそのライバル達を掲載している客付け会社に連絡を取ります
④つまり、あなたの物件の諸条件と近い物件を多く発信している客付け会社にあなたの物件を任せれば入居してくれるだろうお客様の目に触れる可能性が高くなります
まとめると
お客様は賃貸不動産をフランチャイズだから、手数料が安いからでほとんど選びません。今は。
ポータルサイトから物件を検索して、気になった物件を掲載している賃貸不動産屋さんに連絡を取ります。より多くあなたの物件のライバルを発信している業者さんに物件を任せて下さい。
そしてライバル達と一緒にあなたの物件も紹介してもらいましょう 
その業者さんはあなたの物件の現場相場感が抜群のはずですよ 色々相談してみるのも有りです
色々な諸条件で検索し
客付け業者を選定して下さい
将来の入居者はそこにいます‼️

【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】をまだお読みでない方は①からどうぞ

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【空室の賃貸物件を入居率100%にする方法①】

私の所有している物件は入居率100%です

8年以上…場所も違えば、条件も違いますけど
空室になるのはリフォームする間の1ヶ月間くらいです→ほぼ自慢になりました。すいません。。
空室に悩むオーナーの方で1番ありがちなパターンから…【管理会社選択ミス】これが1番多いですね。空室が1ヶ月も続いて、管理会社から提案1つないなら管理会社を変えた方がいいですね
賃貸不動産業界には【管理】と【客付け】と大きくわかれています。管理会社のみの窓口で募集したとして、広告料を2ヶ月で募集したとしても管理会社は客付け会社に半月〜1ヶ月で情報を流します…月額の家賃回収からの手数料をオーナーから頂くのに…集客ができない管理会社は客付け会社に情報を投げるだけです。客付け会社は広告料が高い物件から走ります。当然ですよね。
管理会社の中には客付け会社から空室の問い合わせがあっても無愛想な上から目線の方が多いイメージですかね、まだまだ。レインズから資料ダウンロードしといて!的な。。
また、両手で物件を決めたいがために他社が広告掲載をしているとポータルサイトにクレームを入れる管理会社も存在します。中には掲載を希望されないオーナーもいらっしゃるとは思いますが預かっている全物件を掲載禁止にする管理会社が存在します。もはや物件は流通してないので決まるわけないですよね。。
まとめますと
客付けは客付け会社に任す!これが1番です
広告料は2ヶ月支払う!
それでも駄目なら敷金礼金は無料にする!
それでも駄目ならペット飼育を認める!
それでも駄目なら保証会社加入で属性の悪い方や外国籍の方の入居を認める!
それでも駄目なら照明をつけ、家具家電を準備する!
それでも駄目ならフリーレント導入
それでも駄目ならここで家賃ダウンする
それでも駄目なら売却か買取依頼ですね
3月末までに決まらない物件は
何かが間違ってますよ
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兵庫県内 エリア別 需要 【賃貸 売買 買取】

現在 私の不動産会社は兵庫県内に11店舗ある

東は尼崎 西は姫路まで。
各店顧問弁護士も各店社長も全ての店舗を把握していない…

全て兵庫県内→【みなと銀行戦略】と勝手に名づけている
法人名もバラバラ
代表取締役も法人ごとにバラバラである
100%株主が私である
最終的には1法人ごとに売却していく予定で
現在までに2社売却し、2年以内に3社は売却予定になっている
残りの7社も本人達次第だが売却するつもりではある
不動産買取専門会社
【Axial asset株式会社】だけが最終的に私と余生をともにする会社になる予定
そんなシフトを引いていると
兵庫県内でも
どのエリアが
【賃貸エリア向き】 
【売買エリア向き】
【買取エリア向き】
【不動産投資向き】
かがハッキリと【数字】で表れる
みなと銀行戦略の最大のメリットだと思う
現在(2017年2月)
賃貸で元気があるのは三宮ではなく【姫路】
これは間違いない
三宮は賃貸業者の我慢大会状態…
賃貸専門店が管理、売買、テナントとチャンネルをかえて生き残り合戦中
売買で元気があるのは【明石】
明石といっても西明石ではなくJR明石が最寄の徒歩圏内エリア 再開発で売買スピードに勢い
買取で元気があるのは…
これは企業秘密でm(_ _)m
不動産投資向きで元気があるのは
エリアもありますが間取りで言うと
風呂トイレがセパレートでないシングルは
特にバブル残骸分譲シングルはもうどのエリアでも駄目ですね…残された道は…民泊かウィークリー路線しかまわらないですね 修繕費が高過ぎます
賃料4万台で管理修繕費が2万 月の手残り2万…
もはや投資レベルではありませんね
三宮に新築1LDKが増えてきました10万〜15万クラスの…皆さん1Kでいきたいところをこらえて1LDK 利回りより長期安定路線 流石です!
今不調なのは築10年クラス家賃65,000円クラスの1K 新築以外の間取り1DK家賃8万前後も不調です ペット可能にするか、敷礼ゼロゼロ、管理会社を客付できる会社にかえましょう
西宮は、伊丹は、尼崎は、宝塚は、加古川は、
また次回…淡路島はないですm(_ _)m
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【兵庫県 不動産売却 買取】物件の数だけ物語④by axialasset

【兵庫県 不動産売却 買取】物件の数だけ物語④by axialasset

今回の買取物件は
【加古川市】【築古戸建】【容積率オーバー 】【入居中】【残置物大量残し希望】【瑕疵担保責任免除希望】【土地境界未確定】
【猫15匹飼育中】【猫臭MAX】
【不動産業者様からの案件】
【仲介手数料支払義務有り】
兵庫県でも有名な〇〇工務店様も買取りしなかった(買取金額が折り合わなかった)物件を買取させて頂きました
もちろん仲介手数料も不動産業者様にお支払い致しました(^^)
何故弊社が買取できたか?
何故弊社は買取しようとしたのか?
(ライバルいなかったので(-。-;)

【最悪の場合は建物を解体して駐車場にでもしようと考えた】

なかなかの前向きな考えの買取業者だと思って頂けたら嬉しいです(-。-;

駐車場スペース有りの戸建はどのような状態でも買取り致しますのでお呼び下さいm(_ _)m
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【ギャップに惚れる物件】【耐用年数超え木造戸建】

いきなりですが…【耐用年数】↓

構造 耐用年数
SRC造・RC造 47年
木造 22年
金属造
(骨格材肉薄3mm以下)
19年
金属造
(骨格材肉薄3mm超4mm以下)
27年
金属造
(骨格材肉薄4mm超)
34年
いわゆる
経済的耐用年数→減価償却年数
毎回毎回思う事…
木造戸建22年!
失礼致しました…
つまり、木造戸建は22年経過すると5%の価値を残して粗価値0って事です…
そのかわり
RCマンションより
固定資産税は安い!
管理費・修繕積立金は無し!
土地利用自由度は高い!
建物保険は高い!(これはマイナス)
何よりマイナスな事それは…
【買手のローンがつきにくい】
つまり…
【売りにくい】
ってことです

容積率オーバー物件→違法建築物なら
なおさらローンつきません

しかしながら
私はそういう物件に惚れちゃいます
何故か…リフォームすればまだまだ蘇る物件が多いからです
弊社は即日現金買取なので
全く問題ありません‼️売って下さい‼️買います
そして、リフォームをして賃貸募集致します‼️
大切に使用させて頂きます

{ADDFE6CD-6FC7-4852-ACD8-4416CC6F9680}


買ってからあーだこーだ故障してるとか、傾いてるとか言いませんし、測量も不要です。
残置物好きなだけ置いていって下さい(^^)

耐用年数恐るべし…22年て…ブツブツ…

ご相談や査定(無料)
だけでも大歓迎!
お気軽にご連絡ください。

お急ぎの方はお電話ください。
営業時間:平日10:00 〜 21:00

士業の方、不動産業者の方のご連絡も
お待ちしております。